¿Cuales son las funciones del Administrador?

  • Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  • Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  • Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
  • Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  • Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
  • Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

¿Qué papel tiene en conflictos de comunidad?

¿Dónde consultar los servicios contratados?

Lo más sencillo es acceder directamente al apartado de tu comunidad, y una vez dentro, nos realices tu pregunta o duda y en la mayor brevedad posible pondremos a tu disposición, toda la información solicitada.

¿Cuándo se pueden impugnar acuerdos?

Los propietarios que hayan salvado su voto en la Junta (votar en contra justificando el motivo) y los ausentes que en el plazo de 30 días naturales hayan comunicado su discrepancia al Secretario de forma fehaciente, pueden impugnar los acuerdos adoptados en Junta si están al corriente en el pago o han consignado su importe (excepto que la impugnación se refiera a acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación).
El acuerdo podrá impugnarse ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el inmueble en los siguientes supuestos:

  • Cuando el acuerdo sea contrario a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
  • Cuando resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios Propietarios.
  • Cuando suponga un grave perjuicio para algún Propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.

Derechos de los copropietarios de una comunidad de vecinos

Según la Ley de Propiedad Horizontal en su articulo 7º declara que los propietarios que constituyen una Comunidad tienen una serie de derechos:

  • Todo propietario puede realizar obras dentro de su piso o local, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta previamente a quien represente a la comunidad.
    Es conveniente que esta comunicación se efectúe por escrito y de forma fehaciente (que quede constancia de su contenido y de su recepción).
  • Derecho a participar en las deliberaciones de la Juntas.
  • Derecho a votar en las Juntas, a excepción de los propietarios que al iniciarse la Junta no estuviesen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas y no las hubiesen impugnado judicialmente o consignado judicial o notarialmente.
  • Derecho a solicitar que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad, para lo cual deberá dirigir escrito al presidente relacionando los asuntos sobre los que desea se trate para que se incluyan en el orden del día de la siguiente Junta.
  • Derecho a la impugnación judicial de los acuerdos adoptados si ha salvado su voto mostrando su disconformidad o no ha asistido.
  • Derecho a ocupar los cargos de la Comunidad cuando por rotación o sorteo le correspondan y a presentarse a la elección si este fuera el sistema de provisión de dichos cargos.
  • Derecho a exigir que se realicen las obras necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble cuando los servicios del edificio no presten un correcto servicio. Estas obras requerirán el voto favorable de la mayoría simple de los Propietarios que, a su vez, representen, al menos, la mayoría de las cuotas de participación.
  • Derecho a exigir obras de accesibilidad necesarias para un uso adecuado a cualquier vecino con independencia de su condición física, psíquica o sensorial, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su movilidad cuyo importe repercutido no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Obligaciones de los copropietarios de una comunidad de vecinos

La Ley de Protección Horizontal en su Articulo 9º declara que son obligaciones de cada propietario, las siguientes:

  • Cada propietario tiene la obligación de respetar las instalaciones generales de la Comunidad y sus elementos comunes, ya sean de uso común o privado, y se encuentren o no dentro de su piso o local.
  • Además de las instalaciones generales, están obligados a mantener en buen estado de conservación su propio piso o local. En caso de que se produzcan daños, el propietario que los haya causado o las personas sobre las que él responda deberán resarcir el daño.
  • El propietario u ocupante de la vivienda o local no puede desarrollar en ella, o en el resto del inmueble, actividades prohibidas por los Estatutos que resulten dañosas o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cada propietario está obligado a permitir la entrada en su vivienda para:
    • La conservación de su propio piso o local.
    • Realizar las reparaciones necesarias en las instalaciones generales y en los elementos comunes (tuberías, obras en la fachada, etc.).
    • Realizar inspecciones para detectar problemas, tanto en los elementos comunes como en los privativos.
    • Si al llevar a cabo cualquiera de estas acciones se produjera algún daño en la propiedad, será la Comunidad la encargada de resarcirlo, excepto en aquellos casos en que la entrada a la vivienda o local haya sido para la conservación del mismo, que serán costeados por el propietario.
  • Cada propietario está obligado a contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales derivados del mantenimiento y reparación, así como a las cargas y responsabilidades del inmueble, siempre y cuando no se trate de obras individuales. También debe contribuir al Fondo de Reserva que exista en la Comunidad para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
  • Cada propietario debe comunicar al Secretario de la Comunidad su domicilio en España, a través de cualquier medio que permita tener constancia de su recepción. En defecto de esta comunicación, el domicilio para notificaciones será el piso o local surtiendo plenos efectos las notificaciones entregadas al ocupante de los mismos.
    • Si, intentada la citación no fuera posible practicarla, se expondrá en el tablón de anuncios de la Comunidad o en un lugar visible de uso general destinado al efecto. Se incluirá la fecha y motivos de la citación, así como la firma del Secretario de la Comunidad y el visto bueno del Presidente. Dicha notificación tendrá plenos efectos jurídicos a los tres días hábiles de su exposición.
  • Todo Propietario tiene la obligación de ser Presidente de la Comunidad.

¿Qué garantías tiene un edificio de nueva construcción?

La ley de ordenación de la edificación establece como garantías y plazos los siguientes:

  1. Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  2. Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
  3. El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

Una vez producido el daño hay un plazo de prescripción de dos años para solicitar su reparación, producida esa reclamación se produce la interrupción del plazo de prescripción que vuelve a correr nuevamente, esto es otros 2 años para el caso de que no se haya reparado no se haya realizado correctamente.

Este supuesto parece incardinarse en el plazo de 3 años, salvo que esos defecto afecten a la propia estabilidad del edificio, como en su caso se ha ido reclamando al constructor y se ha ido produciendo la interrupción de la prescripción, habría que estudiar concretamente todas esas reclamaciones para determinar si la reclamación todavía está dentro del plazo.

Mayorías necesarias para los distintos tipos de acuerdos

Unanimidad

Para la aprobación o modificación de los Estatutos o de sus normas de funcionamiento.

Mayoría de 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Para el establecimiento o supresión de algún servicio común del edificio, como el ascensor, portero, servicio de vigilancia, servicio de limpieza, servicio de jardinería, equipos o sistemas para mejorar la eficacia energética o hídrica del edificio o cualquier otro servicio común. Incluso en el caso de que suponga modificar los Estatutos de la Comunidad, así como el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico.

Mayoría de 1/3 de los propietarios que a su vez representen 1/3 de las cuotas de participación.

  • Para la instalación o adaptación de infraestructuras comunes en materia de telecomunicaciones.
  • Para la instalación o adaptación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energía solar o de otras energías.
  • Para la instalación de equipos o sistemas de mejora de la eficacia energética o hídrica de aprovechamiento privativo.

El costo de las instalaciones acordadas no podrá ser repercutido sobre los propietarios que no hayan votado a favor. Si, con posterioridad, solicitasen el acceso a estos servicios, podrá ser autorizado si abonan la parte del coste actualizado que les hubiera correspondido abonar en el momento de la instalación.

Mayoría simple por votos a favor de más de la mitad del total de los propietarios que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación.

  • Obras o establecimiento de nuevos servicios comunes para la supresión de barreras arquitectónicas, aunque haya que modificar los Estatutos o el Título Constitutivo de la Comunidad.
  • Para el resto de acuerdos.